در گفت وگوی تفصیلی با علم عدل مطرح شد
نکات حقوقی در تنظیم اسناد رسمی که شاید نمی دانستید
به گزارش علم عدل، یک حقوقدان اظهار داشت: باید آگاهی و راهنمایی در رابطه با اسناد رسمی توسط متخصصین علم حقوق صورت گیرد تا امنیت و آرامش، کاهش دعاوی و تنازعات اجتماعی و بالا رفتن کیفیت ارتباطات حقوقی مردم را شاهد باشیم.
به گزارش خبرنگار قضایی مهر روز ششم تیرماه سال جاری بود که مسؤولان دستگاه قضایی در هفته قوه قضاییه به دیدار مقام معظم رهبری رفتند.
رهبر انقلاب در این نشست خطاب به مسؤولان دستگاه قضایی فرمودند: معاملات غیر رسمی اموال غیر منقول منشأ بزرگ فساد بوده و باید از این گونه معاملات سلب اعتبار شود و اگر هم از دیدگاه شورای نگهبان به مصوبه مجلس ایرادی هست، مصلحت قطعی کشور و نظام، تصویب نهایی این قانون است.
با توجه به اهمیت مبحث ثبت سند رسمی و برای روشن شدن ابعاد مختلف این مورد به سراغ بهنوش فلاحت پیشه از حقوقدانان برجسته کشور رفته و با وی در این خصوص به گفت و گو نشستیم.
برقراری عدالت حقوقی؛ مستلزم توسعه ثبت رسمی
وی اظهار داشت: زمینه ایجاد شرایط لازم برای تأمین سلامت اجتماعی و برقراری عدالت حقوقی و اجتماعی جامعه در گرو تنظیم معاملات حقوقی و مراودات اقتصادی اشخاص به صورت رسمی است که مستلزم توسعه ثبت رسمی بوده است. بنابراین است که باید آگاهی و راهنمایی توسط متخصصین علم حقوق صورت گیرد تا امنیت و آرامش، کاهش دعاوی و تنازعات اجتماعی و بالا رفتن کیفیت ارتباطات حقوقی و ایجاد اطمینان برای مشارکت های بیشتر در حوزه فعالیتهای اقتصادی را شاهد باشیم. باید توجه داشت که اسناد و مدارک، مهم ترین ابزاری هستند که با کمک آنها میتوان در یک دعوای حقوقی یا کیفری ادعای خویش را ثابت و احقاق حق کرد.
باید آگاهی و راهنمایی توسط متخصصین علم حقوق صورت گیرد تا امنیت و آرامش، کاهش دعاوی و تنازعات اجتماعی را شاهد باشیم
فلاحت پیشه ضمن اشاره به این که قوه قضاییه قوه ای است مستقل، که پشتیبان حقوق فردی و اجتماعی و مسئول تحقق بخشیدن به عدالت است؛ اظهار داشت: رسیدگی و صدور حکم در مورد تظلمات، تعدیات، شکایات، حل و فصل دعاوی و رفع خصومات و دریافت تصمیم و اقدام لازم در آن قسمت از امور حسبیه، که قانون معین می کند جز این موارد است. همینطور احیای حقوق عامه و گسترش عدل و آزادی های مشروع، نظارت بر حسن اجرای قوانین، کشف جرم و تعقیب مجازات و تعزیر مجرمین و اجرای حدود و مقررات مدون جزایی اسلام و اقدام مناسب برای جلوگیری از وقوع جرم و اصلاح مجرمین از دیگر وظایف قوه قضاییه هستند.
فلاحت پیشه با عنایت به این که در قانون اساسی به صورت صریح و منجز آمده است که جلوگیری از وقوع جرم یکی از وظایف مهم قوه قضاییه است و به کارگیری اقدامات و تدابیر به منظور ممانعت از جرم و بزهکاری چه به صورت موسع و چه به صورت مضیق یکی از راهبردهای اساسی در حوزه کنترل و اقدامات تأمینی اجتماعی و حقوقی است، بیان نمود: با عنایت به تجربه شخصی من در دفتر اسناد رسمی و عرصه مسائل حقوقی هنوز بسیاری از هموطنان با دفاتر اسناد رسمی این نهاد مدنی - مردمی آشنایی لازم را نداشته و حتی در مواردی هم تفاوتی بین دفاتر اسناد رسمی و دفاتر ثبت ازدواج رسمی و طلاق قائل نیستند و این قضیه همیشه من را به این فکر وا می دارد که چطور و چگونه می شود این فاصله را برداشت و آشنایی های لازم را در اختیار مردم قرارداد.
دفاتر اسناد رسمی یک نهاد مدنی
این حقوقدان ضمن اشاره به این که دفاتر اسناد رسمی یک نهاد مدنی هستند که با رعایت قانون و تکالیف قانونی و آیین نامه ها از نظاماتی که وزارت دادگستری برای آنها مقرر می دارد متابعت می کنند، اظهار داشت: این دفاتر برای تنظیم حرفه ای عقود و قراردادها و ثبت رسمی آنها انجام وظیفه می کنند و سردفتر مسئول تمامی امور دفتر اسناد رسمی بود ه که با سپردن تضامین قانونی به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور پاسخگو بوده است.
دفاتر اسناد رسمی از دیر باز مورد اعتماد مردم بوده و بعنوان یک مرکز حقوقی و مدنی رابط حاکمیت و شهروندان است
وی اظهار داشت: دفاتر اسناد رسمی از دیر باز مورد اعتماد مردم بوده و بعنوان یک مرکز حقوقی و مدنی رابط حاکمیت و شهروندان است و هدف از راه اندازی دفاتر اسناد رسمی برون سپاری امر حاکمیتی به افرادی امین و معتمد و مورد وثوق و کاتبین بالعدل است و تنظیم و ثبت سند یک حق عمومی است که آحاد جامعه می توانند و حق دارند از مزایای داشتن یک سند رسمی برخوردار شوند. مطابق ماده ۳۰ قانون دفاتر اسناد رسمی سردفتران و دفتریاران مکلفند نسبت به تنظیم و ثبت اسناد مراجعین اقدام نمایند مگر آنکه مفاد و مدلول سند مخالف با قوانین و مقررات موضوعه و نظم عمومی یا اخلاق حسنه باشد که در این صورت باید علت امتناع را کتباً به تقاضاکننده اعلام نمایند و در وضع این ماده قانونی قانونگذار آن چنان زوایای مختلف برقراری نظم عمومی را پیشبینی کرده که تا جای ممکن و محدوده مجاز قانون، اسناد رجوع کنندگان منجر به تنظیم و ثبت گردد.
فلاحت پیشه افزود: نکته مهم در تنظیم اسناد رسمی پایین بودن مبلغ پرداختی هزینه های قانونی دفاتر اسناد رسمی در مقایسه با تنظیم اسناد عادی است فی المثال تنظیم یک سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی مبلغ حق التحریر به مراتب کمتر از بنگاه ها و آژانس های معاملاتی است.
این حقوقدان ضمن اشاره به وظیفه دفاتر اسناد رسمی اظهار داشت: دفاتر اسناد رسمی علاوه بر این مزیت در دریافت مبالغ مالیات، حق الثبت دولتی، عوارض شهرداری، اعمال ماده ۳۷ قانون سازمان تأمین اجتماعی و وصول سایر وجوهی که مطابق قانون بر عهده آنان است، هم مأمور وصول وجوه مذکور بوده و از حامیان نظام کشوری محسوب شده دریافت مبالغ یاد شده از آن حکایت می کند که مورد معامله بدهی دولتی نداشته و این امر در بهبود بخشیدن روابط حقوقی بین افراد و در تنظیم سند رسمی باعث اطمینان و امنیت بیشتر برای خریدار بوده چون که تمامی بدهی های ملک و مستغلات و آپارتمان ها خریداری شده نامه تسویه شارژ را دریافت کرده و در نهایت تنظیم و ثبت سند صورت می گیرد.
صرفاً و فقط سند رسمی است که به نقل و انتقال حق کسب و پیشه و سرقفلی از مستأجر سابق به مستأجر جدید اعتبار می بخشد
وی ضمن اشاره به اهمیت آگاهی در مورد اعتبار اسناد رسمی اظهار داشت: سند رسمی بر مبنای ماده قانونی در رابطه با طرفین و وراث و قائم مقام آنها نافذ و معتبر است همینطور تاریخ سند رسمی حتی بر ضد ثالث معتبر است. انکار نسبت به مندرجات سند رسمی راجع به دریافت وجه یا مال یا تعهد به تأدیه وجه یا تسلیم مال مسموع نیست همینطور صرفا و فقط سند رسمی است که به نقل و انتقال حق کسب و پیشه و سرقفلی از مستأجر سابق به مستأجر جدید اعتبار می بخشد.
فلاحت پیشه عنوان کرد: نقل و انتقال سهم الشرکه در شرکت ها با مسئولیت محدود به عمل نمی آید، مگر با سند رسمی همینطور مدلول تمامی اسناد رسمی راجع به دیوان و سایر اموال منقول بدون نیاز به حکمی از محاکم لازم الاجراست، مگر در مورد تسلیم عین منقولی که شخص ثالثی متصرف و مدعی مالکیت آن باشد
وی اضافه کرد: تمام اسناد رسمی راجع به معاملات املاک ثبت شده مستقلاً و بدون رفتن به محاکم لازم الاجراست و مبلغ اجاره مقید در سند رسمی بعنوان مأخذ وصول مالیات مستغلات معتبر و ملاک عمل اداره امور مالیاتی بعنوان مبنای وصول مالیات است.
این حقوقدان اظهار داشت: اجبار به ایفای تعهدات در سند رسمی همچون پرداخت بدهی در سر رسید وصول مطالبات و یا تخلیه اماکن استیجاری شامل مسکونی و تجاری (با سند رسمی) از راه صدور اجراییه از راه دفترخانه تنظیم کننده سند و واحد اجرای ثبت حسب مورد ممکن و احتیاج به دادرسی ندارد و سندی که مطابق قوانین به ثبت رسیده رسمی است تمامی محتویات و امضاهای مندرجه در آن معتبر است، مگر این که مجعولیت آن سند ثابت شود.
امکان دریافت رونوشت از اسناد رسمی
فلاحت پیشه عنوان کرد: امکان دریافت رونوشت مصدق اسناد رسمی در صورت فقدان اصل اسناد از دفترخانه امکان دارد و در صورت تصدیق مطابقت آن با ثبت دفتر به منزله اصل سند خواهد بود و اسناد رسمی در مورد عقود و معاملات املاک ثبت شده (در دفتر املاک) و هم عقود و معاملات در مورد املاک ثبت نشده و هم صلح نامه وهبه نامه در محاکم و ادارات دولتی پذیرفته می شوند.
وی همینطور عنوان کرد: در صورتیکه درخواست تأمین خواسته از دادگاه مستند به سند رسمی باشد، دادگاه مکلف به قبول درخواست است و در مواردی که دعاوی مستند به سند رسمی باشد، خوانده نمی تواند برای تأمین خسارات احتمالی خود درخواست تأمین کند.
این حقوقدان در مورد مزایای ثبت سند در دفاتر اسناد رسمی اظهار داشت: وجود شخصی متخصص و معتمد و امین و عادل و متعهد و متبحر بعنوان سردفتر هم بعنوان کاتبین سند رسمی از مزایای سند رسمی محسوب است و هزینه تنظیم اسناد رسمی به مراتب کمتر از سند عادی است همینطور امکان وقوع معاملات معارض در معاملات با سند رسمی به مراتب کمتر است.
نقش سند رسمی در قضازدایی
وی به این که تنظیم سند رسمی نقش عمده ای در قضا زدایی خواهد داشت، اشاره نمود و اظهار داشت: با تنظیم سند رسمی در مورد پیش فروش ساختمان متعاملین و واسطه آنها مشمول مجازات های حقوقی و کیفری مقرر در قانون نخواهد شد.(قانون پیش فروش ساختمان). عدم اعتبار دادن به اسناد ثبت شده از سوی قضات و مأموران دیگر دولتی باعث مجازات و تعقیب انتطامی قضات و مأموران دولتی خواهد شد (ماده ۷۳ قانون ثبت اسناد) و یکی از بهترین روش های ثابت کردن ادعا در دادگاه سند رسمی است که در مقایسه با سند عادی از درجه و اعتبار بالاتری برخوردار می باشد و انکار و تردید در سند رسمی راه ندارد فقط میتوان ادعای جعل آنرا نمود و به همین علت اعتبار ویژه ای در دادگاه دارند.
ماده ۷۰ قانون ثبت مقرر کرده تمام محتویات و امضاهای مندرج در اسناد رسمی معتبر خواهند بود مگر آنکه مجهولیت آن ثابت شود
فلاحت پیشه بیان نمود: ماده ۷۰ قانون ثبت مقرر کرده تمام محتویات و امضاهای مندرج در اسناد رسمی معتبر خواهند بود مگر آنکه مجهولیت آن ثابت شود و مأمورین قضایی یا اداری که از طریق حقوق یا جزایی انکار فوق را مورد رسیدگی قرار داده و یا به نحوی از آنجا مندرجات سند رسمی را در مورد رسید وجه یا مال یا تعهد به تادیه وجه تسلیم مال معتبر ندانند به ۶ ماه تا ۱ سال انفصال موقت محکوم خواهند شد و مطابق ماده ۹۳ قانون ثبت تمامی اسناد رسمی راجع به معاملات املاک ثبت شده مستقلاً و بدون رفتن به حاکم لازم الاجراست و طبق ماده ۴۹ قانون ثبت مسئولین و سر دفتران موظف به ثبت کردن اسناد مطابق مقررات قانونی و دادن سواد مصدق از اسناد ثبت شده به اشخاصی که مطابق مقررات حق گرفتن سواد دارند و هم تصدیق صحت امضا (گواهی امضا) و قبول و حفظ اسنادی که امانت می گذارند می باشند در ضمن نگهداری وصیت نامه ها به خصوص سری به صورت امانت در دفاتر اسناد رسمی و طی مسیر قانونی آنها هم در دفاتر اسناد رسمی صورت می گیرد.
وی اظهار داشت: این نکته را هم فراموش نکنم و عنوان کنم که اصحاب سند و نسل های آینده ایشان هر زمان به دفاتر اسناد رسمی رجوع کنند می توانند مدارک و اسناد مربوطه را با دریافت سواد مصدق و یا فتوکپی برابر اصل دریافت نمایند و از انجام هر گونه بایگانی راحت خواهند بود. با عنایت به این که قیمت املاک و مستغلات امروزه بسیار قابل توجه است به زعم من متوسط قیمت هر متر مربع را که در نظر بگیرید آیا منطقی و اقتصادی می باشد که این مبلغ را به بایگانی در منزل و یا محل کار اختصاص دهید در حالیکه دفاتر این وظیفه را عهده دار هستند.
افزایش تعداد دعاوی رابطه مستقیمی با تنظیم اسناد عادی دارد
فلاحت پیشه افزود: اجازه بدهید از باب صدمه شناسی و پیش نگری نگاه مجملی هم بر اسناد عادی داشته باشیم افزایش تعداد دعاوی رابطه مستقیمی با تنظیم اسناد عادی دارد و هنوز بسیاری از هموطن های ما وقتی به دفاتر اسناد رسمی رجوع می کنند گمان دارند که مبایعه نامه عادی شأن سند رسمی است و وقتی سند یا اسناد مربوطه از وی درخواست می شود مبایعه نامه ای با کد رهگیری عرضه می دهند و این تصور رادارند که کد رهگیری داشتن سندی عادی می تواند موجبات رسمی بودن یک سند عادی باشد و نکته مهم این هست با تغییر کد پستی در سامانه مشاورین املاک میتوان مجدداً برای همان پلاک ثبتی و ملک مورد معامله تنظیم مجدد مبایعه نامه و یا واگذاری انجام بشود که باز هم از موجبات تضییع حقوق افراد با مبایعه نامه به تاریخ موخر خواهد بود.
اسناد عادی مشکلات زیادی برای منافع مردم و کشور به بار آورده اند از قبیل فروش مال غیر گرفته تا پول شویی و زمین خواری وی اظهار داشت: اسناد عادی مشکلات زیادی برای منافع مردم و کشور به بار آورده اند از قبیل فروش مال غیر گرفته تا پول شویی و زمین خواری و… که برای حل این معضلات حقوقی قوه قضاییه مجبور به پرداخت هزینه های گزافی برای ایجاد عدالت و برقراری نظم عمومی آن هم برای چیزی که با درایت قانون گذاران و واضعین قانون به سادگی با حذف اسناد عادی ممکن و میسر می باشد خلاصه ی کلام همین بس که اسناد عادی بلای خانمان سوز برای مال و زندگی مردم است.
این حقوقدان اظهار داشت: با عنایت به بیان اخیر مقام معظم رهبری در مورد سلب اعتبار از اسناد عادی در معاملات اموال غیر منقول دفاتر اسناد رسمی که تنها مرجع صالح برای تنظیم اسناد است با حفظ نقش محوری خود از جایگاه قدرتمند تری برخوردار خواهند شد و اجرای طرح اجبار به ثبت رسمی نص صریح تری خواهد داشت و باید اسناد عادی که علت عمده بیشترین دعاوی قضایی است را از مسیر خارج و موجبات کاهش پرونده های قضایی را فراهم نمود.
وی در انتها اظهار داشت: در واقع اعتبار زدائی از اسناد عادی مشکلات و چالش های حقوقی مردم را می کاهد و داشتن سرمایه گذاری امن با حذف اسناد عادی مانند قولنامه ها محقق می شود و از ظرفیت اجرایی دفاتر اسناد رسمی در انجام خدمات قضایی و امور حسبی تنظیم حصر وراثت و دادخواست با عنایت به علوم آکادمیک و تجربی آنها بهره برد و نظم حقوقی نوینی در حوزه تحول آفرینی ثبتی در اموال غیر منقول و املاک و مصالح اجتماعی گوناگونی را تأمین کرد.
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب