گزارش علم عدل؛
روش جدید محاسبه حق الزحمه مشاوران املاک
به گزارش علم عدل برخی کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند مصوبه اخیر دولت در مورد تغییر نحوه محاسبه حق الزحمه مشاوران املاک می تواند یک گام به جلو در زمینه ساماندهی مشاوران املاک باشد.
به گزارش علم عدل به نقل از مهر، هیئت وزیران در جلسه ۲۲ تیر ماه، پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی در ۱۲ تیر سال جاری در مورد ساماندهی بازار مسکن و اجاره بها را به تصویب رساند و محمد مخبر معاون اول رئیس جمهور در ۱ مرداد سال جاری این مصوبه را به دستگاههای ذی ربط شامل وزارت خانه های راه و شهرسازی، صنعت، معدن و تجارت، نیرو و دادگستری، سازمان های برنامه و بودجه و ثبت اسناد و املاک کشور، بانک مرکزی، معاونت اقتصادی رئیس جمهور و اتاق اصناف ایران ابلاغ نمود. آئین نامه ساماندهی بازار مسکن و اجاره بها (مصوب ۲۲ تیر ماه سال جاری در هیئت دولت) به قول بیشتر کارشناسان اقتصاد مسکن، مهم ترین ماده این آیین نامه ۱۴ ماده ای، ماده ۴ آن باشد که در مورد تغییر محاسبه نرخ حق الزحمه یا همان کمیسیون مشاوران املاک است. هم اکنون حق الزحمه مشاوران املاک به صورت درصدی از رقم معاملات از طرفیت کسر می شود که به قول یک عضو هیئت مدیره اتحادیه مشاوران املاک استان تهران، این رقم در تهران ۲۵ صدم درصد از هر یک از متعاملین یا نیم درصد رقم قرارداد از دو طرف معامله است. اما بر مبنای آیین نامه مصوب دولت، مقرر است یک ماه پس از تاریخ ابلاغ این قرارداد که اول شهریور سال جاری است، این روش برای قراردادهای خرید و فروش به صورت «درصدی از ارزش معاملاتی املاک» مبحث ماده ۶۴ قانون مالیات های مستقیم و برای قراردادهای اجاره مسکن به صورت «درصدی از ارزش اجاری املاک» مبحث ماده ۵۴ قانون مالیات های مستقیم باشد.
ارزش منطقه ای معاملات چیست؟ بر مبنای ماده ۶۴ قانون مالیات های مستقیم، «کمیسیون تقویم املاک» متشکل از ۵ عضو شامل نمایندگان: ۱. وزارت جهاد کشاورزی ۲. وزارت راه و شهرسازی ۳. سازمان امور مالیاتی ۴. شورای اسلامی شهر و ۵. سازمان ثبت اسناد و املاک کشور می بایست «دفترچه ارزش معاملاتی املاک» را سالانه تدوین کنند. قیمت ساختمان با عنایت به مصالح، اسکلت فلزی یا بتن آرمه یا اسکلت بتنی و سوله و امثال آن، قدمت، تراکم، نوع کاربری شامل مسکونی، تجاری، اداری، آموزشی، بهداشتی، خدماتی و از این دست، نوع مالکیت و نهایتا قیمت زمین تعیین می شود. قیمت زمین هم با عنایت به نوع کاربری و موقعیت جغرافیایی از لحاظ تجاری، صنعتی، مسکونی، آموزشی، اداری و کشاورزی تعیین می شود. بعنوان مثال کمیسیون تقویم املاک شهر تهران را به ۱۰۰ بلوک تقسیم کرده و متوسط قیمت املاک هر بلوک بر مبنای شاخصهای مذکور برای یک سال تعیین می شود. کمیسیون تقویم املاک چگونه واحدهای مسکونی و غیر مسکونی را ارزش گذاری می کنند؟ بر مبنای ماده ۶۴ قانون مالیات های مستقیم، تعیین ارزش معاملاتی املاک به صورت درصدی از میانگین قیمت های روز منطقه به تفکیک انواع کاربری است. این درصد به صورت سالانه و با تصویب هیئت وزیران برای کل کشور تعیین می شود. در این ماده قانونی آمده: کمیسیون تقویم املاک موظف است ارزش معاملاتی ملک را در سال اول معادل ۲ درصد میانگین قیمت های روز منطقه با لحاظ ملاک های مختلف تعیین کند، این شاخص هر سال به میزان ۲ واحد درصد افزایش می یابد تا وقتی که ارزش معاملاتی هر منطقه به ۲۰ درصد میانگین قیمت های روز املاک برسد. با این حساب اگر ارزش یک ملک ۲ میلیارد تومان باشد بر مبنای محاسبات کمیسیون تقویم املاک، ارزش معاملاتی این ملک حدود ۲۰ میلیون تومان برآورد می شود. از طرفی بر مبنای مصوبه اخیر هیئت دولت، مشاوران املاک حق کمیسیون را بر مبنای ارزش گذاری کمیسیون تقویم املاک محاسبه می کنند نه قیمت واقعی ملک (مثلاً ۲ میلیارد تومانی). شنیده ها حاکی می باشد مقرر است در جلساتی که وزارت راه و شهرسازی متولی آن است، نحوه محاسبه حق الزحمه مشاوران املاک بر مبنای ارزش معاملاتی املاک تعیین شود به این صورت که گفته می شود حق الزحمه مشاوران املاک باید «مثلا» ۵ برابر ارزش معاملاتی املاک باشد. حق الزحمه املاکی ها آب می رود؟ باآنکه هنوز ضرایب در ارتباط با آیین نامه اخیر دولت برای محاسبه حق الزحمه مشاوران املاک اعلام نشده، اما به نظر می آید اگر ارزش معاملاتی املاک، مِلاک محاسبه حق الزحمه مشاوران املاک باشد، شاهد رقم هایی بسیار پایین تر از رقم فعلی خواهیم بود. همینطور برآوردها حاکی می باشد امکان دارد برخی مشاوران املاکی که به فروشنده های مسکن با موجران و با هدف دریافت کمیسیون بیشتر از هر معامله، ارقامی بالاتر از رقم واقعی ارزش ملک، پیشنهاد فایل کردن ملک خویش را می دهند، دیگر با این روش جدید محاسبه به دنبال کسب کمیسیون بیشتر از هر معامله نباشند. دریافت حق الزحمه املاکی ها صرفا با کارتخوان های متصل به سامانه سازمان امور مالیاتی طبق ماده ۷ آیین نامه مصوب دولت در مورد ساماندهی بازار مسکن و اجاره بها، می بایست حق الزحمه مشاوران املاک اولاً به صورت آنلاین (بر خط) در سامانه معاملات محاسبه شود ثانیاً در مبایعه نامه یا اجاره نامه قید و چاپ شود ثالثاً صرفا با دستگاههای کارتخوانی که به سامانه های سازمان امور مالیاتی است، این حق الزحمه به حساب مشاور املاک واریز شود. ابزار کد رهگیری از مشاوران املاک سلب می شود؟ ماده ۶ آیین نامه مصوب هیئت دولت می گوید وزارت راه و شهرسازی مکلف است ظرف ۳ ماه از زمان ابلاغ این آیین نامه (از ابتدای مهر ماه) با همکاری سازمان ثبت اسناد و املاک کشور امکان گرفتن کد رهگیری از معاملات مسکن را برای عموم مردم به صورت مستقیم فراهم آورد. باآنکه پیش از این و بر مبنای ماده ۱۸ قانون جهش تولید مسکن، عرضه کد رهگیری از جانب مشاوران املاک برای همه انواع معاملات بخش مسکن مجانی بود، اما صدور کد رهگیری از جانب مشاوران املاک به ابزاری برای درآمدزایی برخی مشاوران تبدیل گشته بود. بررسی های میدانی نشان داده است هم اکنون هم مشاوران املاک برای صدور کد رهگیری ارقام با سطح های مختلفی از ۲۰۰ هزار تا ۲ میلیون تومان یا بعضاً بیشتر مطالبه می کنند که در صورتیکه دریافت کد رهگیری با سامانه عمومی قابل انجام باشد، این ابزار درآمدزایی از برخی مشاوران املاک برداشته خواهد شد.
عضو هیئت مدیره اتحادیه مشاوران املاک: مصوبه هیئت دولت سفره ۵ میلیون نفر را کوچک می کند عبدالله اوتادی عضو هیئت مدیره اتحادیه مشاوران املاک استان تهران در گفتگو با خبرنگار مهر اظهار نمود: آیین نامه مصوب دولت در مورد ساماندهی بازار مسکن و اجاره بها هنوز از جانب اتاق اصناف به این اتحادیه ابلاغ نشده است. وی افزود: باید ابتدا نحوه محاسبه کمیسیون مشاوران املاک نهایی شود و سپس به مشاوران ابلاغ شود. این فعال صنعت املاک خاطرنشان کرد: ۱ میلیون و ۷۰۰ هزار نفر مستقیماً در بخش مشاوران املاک کشور فعالند که با خانواده هایشان به حدود ۵ میلیون نفر می رسند که از این محل ارتزاق می کنند. آیین نامه مصوب دولت سبب می شود تا معیشت و سفره ۵ میلیون نفر در کشور کوچک تر شود. وی معتقد است: با کاهش کمیسیون مشاوران املاک، تغییری در بازار مسکن ایجاد نخواهد شد کما این که در دو سال گذشته، درصد کمیسیون مشاوران املاک به بهانه ساماندهی بازار مسکن، کاسته شده اما قیمت مسکن رشد ۳۰۰ درصدی داشته است. ملک ۴ میلیاردی را کمیسیون تقویم املاک ۴۰ میلیون تومان ارزش گذاری می کند عضو هیئت مدیره اتحادیه مشاوران املاک استان تهران بیان نمود: در کمیسیون تقویم املاک ملکی که ۴ میلیارد تومان ارزش واقعی آن است، ۴۰ میلیون تومان بعنوان ارزش معاملاتی املاک، ارزش گذاری شده است. این ارقام کمیسیون تقویم املاک، معیشت فعالان صنف مشاوران املاک را به مخاطره می اندازد. وی تصریح کرد: هم اکنون کمیسیون مشاوران املاک بالا نیست مثلا یک قرارداد فروش مسکن به ارزش یک میلیارد تومان حق الزحمه مشاور املاک ۵ میلیون تومان یعنی ۲.۵ میلیون تومان از هر طرف معامله است که به این رقم، ۹ درصد مالیات بر ارزش افزوده هم اضافه می شود. ضمن این که ۴۰ درصد را مشاوری که مشتری برای بنگاه املاک آورده برمی دارد و نهایتا کمتر از ۳۰ درصد درآمد از محل کمیسیون معاملات به دارنده پروانه کسب مشاوری املاک می رسد. خودِ اتحادیه املاک از تعدد صدور پروانه های کسب املاکی ها شاکی است اوتادی خاطرنشان کرد: ما خودمان یکی از مدعیان ضد زیاد بودن پروانه های مشاور املاک هستیم؛ در کشور ما به علت ساختار اقتصادی اشتباه، فعالیت تولیدی به اندازه دلالی سود ده نیست بنابراین خیلی از افراد برای گذراندن معیشت خود به شغل مشاوری املاک روی می آورند. وی افزود: دولت بارها ما را تهدید کرده که اگر پروانه کسب به متقاضیان مشاوری املاک ندهید، خودمان مستقیماً به آنها جواز کسب خواهیم داد؛ مطابق قانون داشتن سواد خواندن و نوشتن برای دریافت پروانه کسب در مشاغل دلالی املاک کافی است. به قول اوتادی، بخشی از پرونده های قضایی بخش املاک در ارتباط با نا آگاهی برخی مشاوران املاک است که به علت نداشتن سواد کافی، قراردادهای اشتباه تهیه می کنند و سبب می شوند تا پرونده های مختلفی در دادگاه ها تشکیل گردد. مشاوران املاک از اشخاص حقیقی به شرکتهای حقوقی و زنجیره ای تبدیل شوند فرشید ایلاتی کارشناس اقتصاد مسکن هم در گفتگو با خبرنگار مهر درباره ساماندهی مشاوران املاک اظهار داشت: متأسفانه مسکن به کالای مصرفی شده که یکی از مباحثی که به آن دامن زده، عدم ساماندهی مشاوران املاک بوده است. وی ضمن اشاره به رشد ۴۰ برابری مشاوران املاک در ۴۰ سال قبل اظهار داشت: به صورت میانگین سالانه شاهد مشاوران املاک بوده ایم که در عین حال نسبتی با تعداد معاملات مسکن نبوده است؛ این شبهه مطرح می شود که احتمالا مشاوران املاک در نقش واسطه ظاهر شده و معاملات مکرر را شکل می دهند ایلاتی با تاکید بر این که مشاوران املاک باید ساماندهی شوند خاطرنشان کرد: تعداد مشاوران املاک در کشور ما در مقایسه با سایر کشورها تفاوت قابل ملاحظه ای دارد و خیلی بیشتر از دیگر کشورهاست؛ ضمن این که فارغ از کمیت، در کیفیت هم مشکل داریم و هیچ مسئولیتی برای قراردادهای خود نمی پذیرند. کارشناس اقتصادی با اشاره به اینکه باید مسئولیت حقوقی مشاوران املاک در چارچوب شرکتهای تضامنی شکل بگیرد اظهار داشت: هر فرد حقیقی تا سطحی از تضامُن را می تواند پوشش دهد در حالیکه اگر به شکل حقوقی و شرکتی دربیایند، این سطح تضامن و مسئولیت پذیری ارتقای بسیار بیشتری می یابد. وی تصریح کرد: مثلا به جای آنکه در شهر تهران حدود ۱۱ هزار مشاور املاک حقیقی داشته باشیم، می توانیم ۱۱ شرکت حقوقی در این حوزه داشته باشیم که مسئولیت پذیر باشند؛ اما مؤسسه ای که به صورت زنجیره ای فعالیت می کند، اگر تخلفی در یکی از شعب آن مطرح شود، کل این شرکت زیر سوال می رود؛ بنابراین تلاش می کند قوانین را بیشتر رعایت کند. مشاوران املاک از ذیل قانون نظام صنفی خارج شوند ایلاتی در پاسخ به این پرسش که آیا این پیشنهاد با قانون نظام صنفی در تعارض نیست؟ اظهار داشت: کالای مسکن با سایر کالاهایی که ذیل قانون نظام صنفی قرار می گیرند، متفاوت می باشد بنابراین باید از مسأله صنفی خارج شده و بعنوان کالای خاص، قوانین خاص خویش را داشته باشد؛ وزارت راه و شهرسازی باید لایحه مربوطه را تدوین و به دولت ببرد تا قانون گذاری صحیحی در حوزه مشاوران املاک صورت گیرد. کارشناسان اقتصاد مسکن با تاکید بر این که ساماندهی مشاوران املاک بعنوان یکی از حلقه های زنجیره اثرگذار در رشد قیمت مسکن، امری پسندیده است، اما بر این اعتقادند که در کنار عوامل اقتصاد کلان که بر سرمایه ای شدن کالای مسکن مؤثر است، برای تبدیل شدن این کالا به مصرفی، باید همزمان از تولید مسکن بهره برد و همینطور قوانین مالیاتی بخش مسکن را به جد اجرا کرد. در سال هایی که در دولت های یازدهم و دوازدهم، سیاست های حمایتی از تولید مسکن به مُحاق رفته بود، اگر همان روند تولید مسکن در سالهای پیش از آن ادامه می یافت، دیگر شاهد این وضعیت فعلی بازار مسکن و رشد ۷۰۰ درصدی قیمت ها در ۸ ساله گذشته نبودیم. موضوعی که مورد تاکید رستم قاسمی وزیر راه و شهرسازی قرار گرفته و در برنامه تلویزیونی زنده هفته گذشته اظهار داشت: اگر مسکن مهر نبود، مشخص نبود وضعیت بازار مسکن در سالهای اخیر به چه صورت بود. از طرفی، اجرای محکم قوانین مالیاتی بخش مسکن هم می تواند از تبدیل شدن بیشتر مسکن به کالای سرمایه ای مانعت کند؛ خصوصاً مواردی چون مالیات بر عایدی سرمایه می تواند نقش مذکور را ایفا کند.
منبع: alameadl.ir
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب